מאחורי כל קרקע יש אנשים, תוכניות וציפיות. אנחנו כאן כדי להקשיב, להבין את התמונה וללוות אתכם באחריות בצעד הבא.
הצוות שלנו מורכב מהון אנושי בעל מומחיות ומסירות, תוך הצבת סטנדרטים גבוהים ביותר של מקצועיות בלתי מתפשרת בענף הנדל״ן. אנו מקפידים על הפרטים ומלווים כל שלב בתהליך בדייקנות ובאחריות, מתוך הבנה שההחלטות בדרך הן הבסיס להצלחת העסקה.
אנו מאמינים בבניית שותפויות ארוכות טווח, המבוססות על אמון, תקשורת פתוחה ושקיפות. זו הדרך שבה אנו פועלים מול בעלי הקרקעות, המשקיעים ושותפינו: משתפים במידע, מתאמים ציפיות ומקיימים שיח ישיר לאורך כל התהליך.
החברה מתמחה בליווי בעלי קרקעות, חברות ומשקיעים וביצירת חיבורים המותאמים לצרכים ולמטרות של כל צד. לאורך השנים בנינו קשרים עם אלפי בעלי קרקעות ומשקיעים מכל רחבי הארץ. היכרות זו מאפשרת לנו להפגיש בין לקוחות בעלי עניין משותף ולהתאים להם עסקאות בהתאם לדרישותיהם ולהזדמנויות העומדות לרשותנו.
רשת הקשרים שטיפחנו מעניקה לנו היכרות קרובה ועדכנית עם הביקוש וההיצע בשוק הקרקעות. כשאנו פונים לבעל קרקע עם הצעה, הפנייה נשענת על עניין מצד לקוחות רלוונטיים ועל התאמה שזיהינו בין צורכי הצדדים. מכאן אנו פועלים לקדם את ההצעה לכדי עסקה, ביעילות, במקצועיות ותוך מחויבות לכל פרט בדרך.
לפני קביעת מחיר וחתימה, כדאי לברר אם צפויים מס שבח, היטל השבחה או חיובים אחרים הקשורים לנכס, לצד הוצאות העסקה. היקף החיוב תלוי בנתוני הקרקע, בבעלים ובמועד העסקה. עורך דין, שמאי ויועץ מס יכולים לסייע בהערכת התמורה שתישאר לאחר ההוצאות.
הערת אזהרה היא רישום המעיד על התחייבות בקשר לזכויות בנכס. לפני מכירה בודקים מה עומד מאחורי כל הערה, מי זכאי מכוחה ואילו פעולות נדרשות כדי להשלים את העסקה. עורך הדין שמלווה את העסקה בוחן את משמעות הרישום במקרה המסוים.
ראשית מבררים את מקור ההערה ואת המצב העדכני מול הגורם הרלוונטי. הערה עשויה לחייב בירור, תשלום או קבלת אישור לצורך העברת הזכויות. אין להניח מראש שהיא מונעת מכירה, או שאין לה משמעות, בלי לבדוק את המסמכים.
מס רכוש הוא חיוב הקשור לבעלות בקרקע, ונבדל ממס שבח הקשור לרווח ממכירתה. בבדיקת קרקע חשוב לברר אם רשומים חובות מס רכוש, ובפרט חובות עבר, ואם נדרש אישור לצורך העברת הזכויות. את המצב העדכני והחיובים הנוגעים לקרקע המסוימת בודקים מול רשות המסים ובעזרת עורך הדין המלווה.
מס שבח קשור לרווח המחושב במכירה, בהתאם לכללים החלים על העסקה. לבדיקה נדרשים בין היתר מועד ועלות הרכישה, נתוני ההעברה והוצאות מתועדות שעשויות להיות רלוונטיות. כדאי להכין חישוב פרטני לפני שמתחייבים לעסקה, בעזרת בעל מקצוע בתחום.
כדאי לרכז נסח או אישור זכויות עדכני, צו ירושה או צו קיום צוואה ומסמכים על רכישת הקרקע והעברות קודמות. לאחר מכן בודקים את שרשרת הזכויות, את אופן הרישום ואת היבטי המס. כשיש כמה יורשים, חשוב גם לברר מי מוסמך לפעול ומה הוסכם ביניהם.
יש הבדל בין מכירת חלקו של בעל זכויות לבין עסקה בנכס כולו. האפשרויות תלויות בסוג הזכויות, בהסכמי שיתוף, ברישום ובנסיבות. בוחנים תחילה את המסמכים ואת רצונות הצדדים, ועם עורך דין מבררים אילו מסלולים עומדים לרשותכם.
אופציה מעניקה זכות להתקשר בעסקה בתנאים ובתוך תקופה שנקבעו מראש, בהתאם להסכם. חשוב להבין את התמורה, משך האופציה, התנאים למימוש ומה קורה אם אינה ממומשת. לעסקה כזו עשויות להיות השלכות משפטיות ומיסויות, ולכן נדרשת בדיקה פרטנית.
אין תשובה אחידה. צריך להשוות בין התמורה, לוחות הזמנים, התנאים, רמת הוודאות והגמישות שנותרת לבעל הקרקע. הבחירה צריכה להתאים למטרות שלכם ולנתוני העסקה, לאחר בחינת החלופות עם אנשי המקצוע המלווים.
כדאי לבדוק מול הגורם הרושם איזה הליך ומסמכים נדרשים להוכחת הזהות ולעדכון הפרטים. לעיתים נדרשים מסמכים היסטוריים או ראיות נוספות. טיפול מוקדם, באמצעות עורך דין כשצריך, עשוי למנוע עיכובים בהמשך העסקה.
בנסח מצוינים שטח החלקה והחלק היחסי בזכויות, בדרך כלל כשבר. להכרת היקף הזכויות מכפילים את שטח החלקה בחלק היחסי. למשל, רבע מחלקה של 1,000 מ״ר משקף חלק יחסי של 250 מ״ר. זהו חישוב יחסי בלבד: הוא אינו מקנה בהכרח מגרש מסוים, שטח בנייה או זכות לדירה. יש לבדוק את הרישום, ההסכמים והמצב התכנוני.
לקרקע הרשומה בטאבו אפשר להפיק נסח מקוון בשירות רישום המקרקעין של משרד המשפטים, לפי מספרי הגוש והחלקה ובתשלום האגרה המעודכנת. במקרים אחרים נדרש אישור זכויות מהגורם המנהל או הרושם. הנסח מסייע להבין את הבעלות ואת הרישומים, אך אינו מחליף בדיקה תכנונית, משפטית ושמאית.
לצד מחיר הקרקע יש לבדוק מס רכישה ועלויות ליווי, רישום, תיווך ומימון, ככל שהן חלות. ייתכנו גם חיובים נוספים בהתאם להסכם ולמצב הנכס. כדאי לבנות תקציב מלא על בסיס בדיקות משפטיות ושמאיות, לפני ההתחייבות.
מס רכישה הוא מס המוטל על רכישת זכויות במקרקעין בהתאם לדין ולסיווג העסקה. גובהו תלוי בנתוני העסקה ובהוראות התקפות במועד הרלוונטי. מומלץ לבדוק את החבות ואת מועדי הדיווח והתשלום עם עורך הדין לפני החתימה.
היטל השבחה הוא חיוב שעשוי להיווצר עקב עליית ערך בעקבות פעולה תכנונית, בכפוף לדין. כדי להבין אם הוא רלוונטי לנכס, יש לבדוק את התוכניות החלות עליו ואת המידע אצל הוועדה המקומית, בעזרת שמאי ועורך דין לפי הצורך.
התשלום קשור לאירועי מימוש המוגדרים בדין, והוא עשוי לעלות בין היתר בהקשר של מכירה או היתר. המועד והחבות תלויים בנסיבות. חשוב לבדוק מראש את המצב אצל הוועדה המקומית ולתכנן את לוחות הזמנים והתקציב בהתאם.
צריך להבחין בין זהות החייב לפי הדין לבין חלוקת התשלומים בהסכם בין הצדדים. יש להגדיר במפורש אילו חיובים מיוחסים לכל צד ומהו המועד הקובע, ולקבל הסבר משפטי על המשמעות לפני החתימה.
החתימה היא שלב בתהליך. השלמת רישום הזכויות מחייבת את המסמכים, האישורים והפעולות הנדרשים אצל הגורם הרושם. עורך הדין המלווה בוחן גם את ההגנות המתאימות בתקופת הביניים ואת התנאים להשלמת העסקה.
האפשרות ותנאי המימון תלויים בסוג הקרקע, במצב התכנוני והמשפטי, במאפייני העסקה ובנתוני הרוכש. מומלץ לקבל בחינה ואישור מהגורם המממן לפני שמתחייבים, ולהביא בחשבון הון עצמי, ריבית ועלויות נלוות.
בנוסף למחיר הרכישה ולמסים, כדאי לתקצב שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך אם חלים, שמאות ובדיקות מקצועיות, אגרות רישום ועלויות מימון לפי הצורך. הסכומים משתנים בין עסקאות ובעלי מקצוע. בקשו פירוט בכתב כדי להבין את התקציב הכולל לפני החתימה.
אין להניח זאת. רכישת קרקע אינה בהכרח רכישת נכס בנוי, וייתכנו בעתיד עלויות תכנון, פיתוח, היטלים, בנייה ומימון. יש לברר מה כלול בהסכם, אילו עלויות ניתנות להערכה כעת ואילו עדיין אינן ידועות.
היכולת לבנות תלויה במצב התכנוני, בהליכי האישור, בתשתיות ובתנאים נוספים. גם כשמקודמת תוכנית, אין בכך כשלעצמו התחייבות למועד או לזכויות שיאושרו. חשוב לבדוק מידע תכנוני עדכני ולהבחין בין מצב מאושר לבין הערכה לעתיד.
